Zakup mieszkania od dewelopera na kredyt krok po kroku

Zakup mieszkania to ważny etap w życiu. Wielu z nas decyduje się na zakup „własnego M” bezpośrednio od dewelopera. Ważne więc by odpowiednio wcześnie właściwie przygotować się na ten ważny krok. Jednym z najczęściej pojawiających się pytań w tym kontekście jest kwestia kredytu hipotecznego, różnicy pomiędzy umową deweloperską a ostateczną czy pojęcie stanu deweloperskiego, w jakim kupujemy mieszkanie. Te i inne odpowiedzi znajdziecie Państwo w poniższym materiale. Zapraszamy do lektury!

Jakie należy spełnić warunki, by otrzymać kredyt hipoteczny?

Zacznijmy od pytania, czym jest kredyt hipoteczny.  Według ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; jest to „umowa o kredyt hipoteczny, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką przeznaczonego na sfinansowanie nabycia prawa własności budynku lub lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa własności gruntu”.

Tego rodzaju kredyt pozwala rozłożyć w czasie finansowania nieruchomości. Kredyt zabezpieczony jest wpisem hipoteki do księgi wieczystej.

Do uzyskania kredytu hipotecznego niezbędne są dwie rzeczy: 

• zdolność kredytowa, czyli zdolność do wywiązania się ze zobowiązań finansowych względem banku,
• posiadanie wkładu własnego, który stanowi określony przez bank procent wartości nieruchomości (z reguły 20%, ale istnieje możliwość obniżenia go poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).

Warto wspomnieć o tym, że procedura udzielenia kredytu hipotecznego podzielona jest na dwa etapy i jest zobowiązaniem za równo dla osoby, starającej się o lokal, jak i dla samego dewelopera. 

W przypadku kupującego konieczne będzie dostarczenie dokumentów poświadczających zatrudnienie lub prowadzenie działalności gospodarczej. Pracownik banku podczas weryfikacji potencjalnego kredytobiorcy bierze również pod uwagę jego wiek, wysokość osiąganych dochodów oraz rodzaj zatrudnienia (najkorzystniej wypadają osoby zatrudnione na umowę o pracę, ponieważ ten rodzaj zatrudnienia ma najbardziej stabilny i przewidywalny charakter). 

Z kolei deweloper najczęściej zobowiązany jest do udostępnienia takich dokumentów jak: 

• prospekt informacyjny, 
• wzór umowy deweloperskiej, 
• pozwolenie na budowę,
• wypis z rejestru gruntów, 
• mapa ewidencyjna,
• umowa rezerwacyjna, dotyczącej lokalu, na który ma zostać udzielony kredyt. 

Oczywiście, w trakcie weryfikacji pracownik banku może poprosić o dostarczenie bardziej szczegółowej dokumentacji. 

Uzyskanie pozytywnej decyzji pozwala na zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a następnie po przedłożeniu umowy deweloperskiej w banku, zostaje ustalony termin podpisania umowy kredytowej. 

Co to jest rachunek powierniczy? 

To środek ochrony nabywców, który do polskiego porządku prawnego wprowadziła tzw. ustawa deweloperska. Instrument ten jest prowadzony przez bank na rzecz dewelopera i zabezpiecza środki wpłacane przez nabywców mieszkań. Taki rachunek różni się zasadniczo od standardowego rachunku bankowego. W tym wypadku deweloper może wypłacić środki, dopiero w momencie, w którym zrealizuje etap bądź całość inwestycji zgodnie z umową.  

Wyróżniamy dwa rodzaje takich rachunków: rachunek powierniczy otwarty i rachunek powierniczy zamknięty. W przypadku pierwszego – otwartego – deweloper może uzyskać dostęp do środków po zakończeniu konkretnego, wskazanego w umowie etapu budowy. Zakończenie danego etapu musi potwierdzić inspektor nadzoru budowlanego. Z kolei zamknięty rachunek powierniczy przewiduje, że deweloper uzyska środki dopiero po zakończeniu budowy. Najczęściej jest to moment, w którym deweloper dostarcza do banku poświadczenie przystąpienia do użytkowania. 

W jaki sposób rachunek powierniczy chroni osoby kupujące mieszkanie od dewelopera? 

Celem założenia rachunku powierniczego jest ochrona środków kupującego. Jak to w praktyce wygląda?  Przede wszystkim jak już zostało to wspomniane w artykule pieniądze są wpłacane na indywidualny rachunek bankowy. 

Mogą one zostać wypłacone deweloperowi dopiero w momencie ukończenia danego etapu budowy inwestycji. Etapy i terminy, w których powinny one zostać zakończone, są określone w umowie deweloperskiej, a dokładnie w harmonogramie, zawartym w prospekcie informacyjnym. 

Bank jest zobowiązany do zweryfikowania zakończonego etapu budowy i dopiero wówczas może wypłacić środki inwestorowi. 

Kolejny bardzo istotny aspekt rachunku powierniczego dotyczy faktu, że pieniądze przekazane na poczet przyszłego lokum nie są wliczane do masy upadłościowej. Tym samym, środki nabywcy są chronione, jeśli deweloper ogłosi bankructwo przed oddaniem lokalu. 

Stan deweloperski – co to takiego?

Stanem deweloperskim określa się taki stopień wykończenia budynku, w którym jest możliwe przekazanie go właścicielom. Chociaż nie ma jednolitej definicji stanu deweloperskiego, wskazuje się, że mieszkanie w takim stanie powinno zostać uzbrojone w:
•    przyłącza (elektryczne, grzewcze, wodno-kanalizacyjne), 
•    ocieplenie, 
•    wytynkowane ściany, 
•    wylewki betonowe na podłogach
•    zamontowane drzwi wejściowe, okna i parapety. 
Jesteś zainteresowany kupnem mieszkania od dewelopera w Busku-Zdroju? Sprawdź Standard wykończenia budynku mieszkalnego „Osiedle Rodzinne” przy ulicy Młyńskiej. 

Czym jest umowa deweloperska oraz umowa ostateczna?

Osoby, które obecnie szukają mieszkania niejednokrotnie mogą spotkać się z wyrażeniem umowa deweloperska. Jak zdefiniować ów termin? Jest to dokument, który jest zawierany w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu i następnie do przeniesienia praw do lokalu na nabywcę. Nabywca jest natomiast zobligowany do zakupu lokalu oraz zapłaty ceny w terminach, określonych w umowie.

Ważne jest to, że deweloper przez Ustawę o ochronie praw nabywcy jest zobligowany do udostępnienia wzoru umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Dzięki temu potencjalny nabywca ma szanse na spokojnie się z nią zapoznać. Wzór umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym stanowi załącznik do umowy podpisanej przez nabywcę i dewelopera. 

Z kolei umowa ostateczna to umowa, którą podpisują strony w momencie oddania budynku, czyli wtedy, kiedy będzie on gotowy do użytkowania. W umowie ostatecznej dochodzi do ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Umowa ostateczna również ma formę aktu notarialnego. 

Na co zwracać uwagę, podczas wyboru inwestycji?

Po pierwsze lokalizacja: sprawdźmy co ma do zaoferowania miejscowość, w której budowane są mieszkania. Bardzo ważną kwestią jest obecnie zaplecze oświatowe – młodzi rodzice zwracają coraz większą uwagę na poziom szkół, czy ofertę przedszkolną. Istotna jest również obecna i planowana infrastruktura. Szybki dostęp do większych ośrodków miejskich również ma wpływ na decyzję o wyborze miejscowości. 

Ciekawym miejscem są na pewno miejscowości uzdrowiskowe. Uzdrowiska cechują się tym, że muszą być atrakcyjne dla przyjeżdżających kuracjuszy, co ma ogromny wpływ na ciągły rozwój miasta. Najlepszym przykładem jest tutaj Busko-Zdrój. Dlaczego warto kupić mieszkanie w Busku-Zdroju, można przeczytać tutaj. 

Po drugie: jeden deweloper działa w wielu miejscach na terenie całego kraju. Warto sprawdzić jak prezentują się jego inne inwestycje i sprawdzić opinie na ich temat. 

Możesz również poprosić dewelopera o udostępnienie prospektu informacyjnego dot. inwestycji. Z takiego dokumentu dowiemy się m.in. jakie doświadczenia ma deweloper, czy nie jest przeciwko niemu prowadzone żadne postępowanie egzekucyjne, jaki status prawny posiada działka, na której powstaje nieruchomość a także jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego. Prospekt informacyjny powinien zawierać również informacje o ewentualnych ryzykach związanych z wybraną inwestycją.

Szukasz mieszkania idealnego dla rodziny z dzieckiem? Sprawdź mieszkania na sprzedaż Busko-Zdrój.